2017-07-12 WM 越洋财富WealthMigrate

您是否在考虑投资海外房地产？

许多精明的投资者，现在都将海外投资视作提高资产组合价值的方案。但是，探索海外机遇并转投海外房地产，既需要时间，也需要做充分的准备。以下是 Wealth Migrate 为投资者整合在投资海外房地产时需要考虑的五个重要方面。

1、获取正确的信息

要投资海外房地产，您应该尽可能地了解当前市场趋势的信息，才能做出明智的决定。 如果不能做到这一点，您的投资可能很快就陷入非常危险的境地。在投资海外房地产的人中，约 80% 的人都以亏损告终，这主要是因为他们根据不正确或不完全的信息来做决定。

比如，一家美国的中介公司以很低的价格向外国投资人出售位于亚特兰大附近一个郡的多个房产，这些投资人认为自己做了一笔非常划算的买卖。但是，事后才发现，他们投资的这些房产有大量的空房和素质较低的租客，因此，房产的回报有很大的问题；此外，该郡的教育最近还被降了评级，这导致租客不愿意继续住在这里。 这笔买卖在纸面上看似非常划算，但显然事实并非如此。从这个案例中，我们可以看到，若您希望在海外房地产投资中取得经济上的成功，最重要的，就是要从一开始就尽可能多地搜集关于房产以及房产所在地区经济状况的信息。

不幸的是，这只是其中的一个例子，还有许多海外房地产投资没能带来长期的经济利益。很多时候，投资者在一个发达国家购置了价值很高的房产，但后来却发现这一地区房屋供大于求，最终导致投资回报较低；其他情况，比如经济不够稳定的市场，房产也会面临风险，甚至在极端情况下会破产。只有在搜集真实而全面的信息进行战略规划后，您才能够轻松地研究您有意投资的国家和房产的情况，为应对海外房地产投资中常见的市场波动做好更充分的准备。

在搜集信息的过程中，首先，了解您的投资顾问公司花在研究上的时间，以及他们就此跟投资者进行沟通的方式。如果投资顾问公司是在您自己的国家，就需要了解他们前往房产所在国的频繁程度，以保证您获得关于当前市场的最新信息。最后，索取《经济学人》关于您所关心的具体地区的报告和数据，这是全球公认的关于所有主要市场的权威事实和数据，如果您的投资顾问公司不熟悉此份报告，那建议您保持谨慎行事。

2、选择匹配的伙伴

我们都熟悉短板效应，即劣势部分往往决定整个组织的水平。显然，这一理论同样也适用于海外房地产投资，因为您希望组建一个合作团队，对您的长期投资成功起到帮助作用，与共同致力于这一行业、真正能够提高您的海外投资价值的人一起合作也是非常关键的。

许多投资者都犯下了这样的错误，那就是他们投资房地产只是因为喜欢某一位销售人员，或者相信朋友推荐的人。这可能会带来不满意的投资结果，或许他们缺乏海外投资的经验，或者他们只是没有足够的沟通技能来让您及时了解您的房产状况。每个市场都有其独特之处，所以即便是您国内最有见识的房地产专业人士也有可能不了解外国市场上的一些细微差别。无论如何，精明的投资者都应该在任何海外投资活动前，充分了解自己的合作伙伴的业务能力。

国际房地产专业人士协会（AIPP）是一家位于伦敦的非营利性组织，致力于提高全球房地产市场的专业水准。AIPP会员属于行业监管，通过了产业标准培训，承诺遵守《AIPP行为准则》的各项准则。AIPP会员资格被认为是国际房地产公司的“认可标志”，所以您应该考虑同该协会的会员合作。

跟有跨国投资经验的伙伴合作也是有优势的。最重要的是，选择能够解决难题的公司，特别是他们在过去是怎样同其客户一起解决问题的，因为，在房地产界，计划不如变化快。在评价一家投资公司时，不能只看到一切顺利的时候他们的表现如何，同样也要看到当出现问题的时候他们是怎样应对的。

在海外市场投资时，投资者可以选择许多结构，但是没有任何结构是绝对安全的。从长期市场经验来看，房地产投资的生命力仍在于房租收入中。有经验的房地产投资者非常理解这一点，因此，他们在构建自己的资产组合时，会将租金收入考虑在内，因为租金不会受到市场波动的影响，通常会提供最多的机遇。

经常有这样的情况，由于投资人没有时间接受适当的培训，或未能同最有见识的伙伴合作，所以，他们都希望购置便宜的房产，但后来却发现，这样的房产其实无法正常出租。这不仅可能给投资人带来经济损失，甚至还会让他们厌恶海外投资。投资者如果将房租纳入其全球资产组合中，就有更大的机会获得稳定的现金流，这也是在面临任何经济下滑时的一大优势。要寻找有长期可持续租金收入的房产，而不仅是通常包含在购买价格中典型的一两年租金保证。

最后，要看到您的投资顾问公司究竟有多在意您的投资项目，看看他们是否也在帮您寻找、购买和翻新用于出租的海外房产。如果没有，您肯定会遇到后续的房产打理问题。

对于任何人而言，海外房地产都是一项大投资，所以都希望能够保证融资到位。在面对海外市场时，各国的融资市场及要求也不尽相同。因此，跟了解这些不同之处、能够为您的投资提供最佳融资计划的合作伙伴就显得非常重要。

最近几年出现了这样的趋势： 投资者将10%的保证金用于投资计划外的开发，然后指望在房产修建时期资本能够增值。这一方法的挑战在于，投资人必须在交易过户完成之前的六个月内完成融资。如果投资人者不能完成、安顿或过户房产，就会损失10%的保证金。

房地产投资有很大的利润空间，但也有不可预见性。由于无法预估

结果，投资者应首先考虑他们投资的市场类型，然后确定可能的收益是否超过潜在的风险。拥有稳定且可持续的现金流是关键，这能让你按照对自己有利的方式来使用资金。在大多数国家，投资者能够从当地银行得到50-70%的购房贷款，这大大地降低了投资支出，增加了收益。

一旦开始投资海外房产，售后管理就是整个投资的一个关键部分，能够让您看清，谁是真正的合作伙伴，谁是只在乎销售佣金的人。房产销售环节仅占房产投资的 20%；其余 80% 在于房产的管理和维护、缴税、结构化与法律合规等相关的工作。虽然许多投资顾问公司声称为投资者提供全套服务，但这其中究竟包含哪些服务呢？

想要了解这方面，您应该准备问一些重要的问题。首先，确定他们售后团队的规模，以及您将跟谁合作，来确保您房产投资的各个方面都能顺利完成。在理想情况下，您合作的人应该是经验丰富的房地产专业人士，同时了解您的本土市场和投资房产所在地之间的细微差异。其次，要大胆询问，他们是如何应对其他客户曾经面临的挑战的。记住，如果希望您的投资有稳定的保证，就应该知道一家公司是如何处理不利因素的。

最后，了解公司希望将您发展为长期合作者的计划。公司是否为投资人提供机会，让他们直接跟投资房产当地的合作方见面，共享积累的经验教训？公司在客户身上的投入越大，你们继续开展业务的几率就越大。